工商業屋頂光伏電站屋頂租賃合同法律風險與
隨著屋頂光伏電站投資的規模日益擴大，交大光谷太陽能的項目開發人員在光伏電站項目開發中遇到的問題也越來越多，為了幫助大家更好更快的判斷優質合格的屋頂資源，小編今天特別整理了工商業屋頂光伏電站屋頂租賃合同法律風險與解決方案。
屋頂光伏電站安裝必須要收集的四證：
1、建設工程規劃許可證
2、竣工驗收證明
3、消防驗收證明
4、房屋產權證明
在簽訂屋頂租賃合同時，我們要了解倆個專業術語：優先購買權、買賣不破租賃。
A、優先購買權：在分布式光伏電站25年的生命周期內，保持屋頂租賃關系不變是維護電站穩定運行和利益最大化的基本訴求；在極端情況下房屋產權不得不“易主”的時候（如符合“買賣不破租賃”例外情況，在被法院強制拍賣過程中去除租賃權等），承租人保護自身權益的終極方式就是動用“優先購買權”。實踐中，承租人（光伏電站所有者）可能會遇到以下問題：
一是房屋租賃權與屋頂租賃權在“優先購買權”問題上的沖突。如分布式光伏電站租賃的建筑物本身就存在租賃情況，則存在兩個租賃權誰為更“優先”的問題。
二是屋頂租賃權被法院去除而進行強制拍賣，是否會影響承租人的優先購買權。
三是租賃發生在查封之后，但如承租人屬于善意，是否仍享有優先購買權的問題。
解決方案：分布式光伏電站可在屋頂租賃協議或合同能源管理協議中當中明確約定在一定條件下光伏電站對承租建筑物的優先購買權，并約定優先購買權無法行使情況下的賠償機制。
B、買賣不破租賃：《城市房地產管理法》第五十四條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”未經登記的租賃合同，當房屋所有權發生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權利人要求租賃合同繼續履行。但是，承租人有證據證明新的房屋權利人知道或者應當知道租賃事實的除外。分布式光伏電站顯然屬于商業租賃，不屬于“買賣不破租賃”立法保護本意。最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規定：“當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。”從備案登記行為的性質來看，屬于行政機關的行政管理行為，不影響合同本身的效力。“買賣不破租賃”原則有兩個例外情況：“（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”可見，承租人（光伏電站）證明“租賃在先”是保證租賃權利不受查封、抵押影響的重要條件。
解決方案：屋頂租賃合同簽訂后，及時到當地房屋管理部門辦理登記備案
常見風險分析與解決方案
1、房屋建設未取得工程規劃許可證；租賃房屋未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑；租賃房屋未取得土地使用權證；租賃房屋未取得房屋所有權證。租賃合同無效或潛在的糾紛隱患。
解決方案：在租賃房屋沒有取得土地使用權證和房屋所有權證的情況下，一般情況下只要取得規劃許可手續合同也是有效的，
2、屋頂的出租人非房屋產權人，且未得到產權人的授權，且未在事后得到產權人的追認。構成無權處分，導致無法獲得屋頂的使用權。
解決方案：核實出租房屋的產權人，確保出租人為房屋的產權人，或已得到產權人的授權;簽訂合同時發現出租人非產權人的，應爭取獲得產權人的追認，簽訂三方協議。
3、共有屋頂未經其他業主同意的，構成無權處分，導致租賃合同無法履行。
解決方案：屬于共有部分的，應當經專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意;在簽訂租賃合同前，核實房屋是否屬于共有財產，如屬于共有財產的，需征得所有共同共有人或2/3以上按份共有人的同意。
4、出租房屋未經消防驗收;出租屋頂不符合光伏項目建設的荷載規范要求。房屋未經消防驗收，可能導致無法正常并網發電;屋頂不符合光伏項目建設的荷載規范要求，將導致無法安裝光伏面板，或者需要進行加固，增加費用。
解決方案：要求業主方提供消防驗收證明和房屋設計圖紙，并聘請專業機構判斷屋頂荷載是否滿足光伏電站建設要求。成本核算中包括加固費用和出荷載報告的費用。
5、屋頂租賃合同約定的租賃期限超過20年。超過20年的部分無效。
解決方案：簽兩份合同，一份合同期限為20年，另簽一份待生效的合同;通過在建筑物上設置地役權的方式，建設分布式光伏項目。
6、出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，導致承租人無法取得屋頂的使用權。
解決方案：核實屋頂租賃情況，避免租賃已出租給他人的屋頂;在租賃合同中明確約定違約責任。合法占有租賃房屋的，先占的優先;第二個就是已經辦理了登記備案手續的，雖然沒有占但是辦了備案手續的優先;第三個是合同成立在先的優先。這是同一個屋頂簽署多個合同下的優先原則。
7、出租人將屋頂出租給承租人之前，房屋已被抵押或查封。房屋被抵押或查封，導致房屋被折價或拍賣，租賃合同對房屋受讓人不具有法律約束力。
解決方案：到房管部門核查，只要它有合法登記和產權證的，抵押和查封情況在房管部門是可以查到的。對出租人的資信進行調查，避免因出租人資信不佳，與他人發生糾紛，導致房屋被抵押或查封;在簽訂租賃合同當時或之后，對租賃合同進行公證或備案，確定屋頂出租的時間，以便于判斷屋頂租賃與被抵押和查封的先后順序。
8、出租房屋被政府依法征收、拆遷。房屋被拆遷后，無法繼續使用房屋屋頂;承租人并非法律規定的房屋征收補償的主體。
解決方案：在租賃合同中對于房屋被征收、拆遷的補償問題作出明確約定;采用設立地役權的方式使用屋頂，屋頂使用人為地役權人，屬于拆遷補償的對象。在租賃合同當中對房屋征收的補償問題做出約定，如果房屋被征收，有關的補償費用該如何分配，在合同當中進行明確地約定，在屋頂租賃合同中，對其停產、停業損失是需要預先與出租人進行約定，并明確房屋面臨征收時的停產停業損失的計算方式、征收補償的分配比例，以保護自身的合法權益。另外也可以考慮設立地役權的方式，這在物權法當中是有規定的。
9、屋頂租賃合同已簽訂，但合同約定的租賃期間未起算，或者出租人未將屋頂交付給承租人，出租人將房屋轉讓。租賃合同未經備案，在部分地區導致無法主張“買賣不破租賃”。 租賃合同對受讓人不具有約束力。
解決方案：要求出租人盡快交付屋頂并起算租賃期限;租賃合同簽約后到房地產管理部門登記備案。
